Эксперты советуют инвестировать в складскую недвижимость

545 Рынок коммерческой недвижимости в Украине Рынок коммерческой недвижимости в Украине в настоящее время отличается низкой капитальной стоимостью объектов и высокими ставками доходности по сравнению с рынками других стран Европы, а также перспективой роста арендных ставок в среднем и долгосрочном периоде, в частности в офисном и складском сегментах в Киеве.

Такие характеристики открывают привлекательные возможности для инвестирования в Украину на фоне высокого потенциала рынка коммерческой недвижимости, во всех сегментах которого остается структурный дефицит качественных помещений. Однако в стране достаточно высокими остаются политические, экономические и институциональные риски. 

Ставки доходности наиболее качественных объектов офисной недвижимости в Киеве и других столицах Центральной и Восточной Европы (%) 

Высокие страновые риски Украины и неопределенная ситуация остаются основными сдерживающими факторами для инвесторов. Страны большой семерки и крупные международные финансовые организации, такие как МВФ,  Всемирный Банк и ЕБРР, демонстрируют комплексную поддержку Украине. Однако страновые риски Украины усугубились на фоне  дальнейших угроз суверенитету страны.

В период с июня 2013 года до апреля 2014 года компания DTZ не фиксировала изменений ставок доходности, но, учитывая снижение арендных ставок, стоимость объектов коммерческой недвижимости была подвержена снижению. В течение второго квартала 2014 года ставки доходности на офисные и торговые объекты наивысшего качества выросли на 0,5%, а ставки доходности на складские объекты оставалась стабильными. Однако ввиду отсутствия сделок  на открытом рынке, данный анализ базируется на оценках потенциальных инвесторов, заинтересованных в приобретении ряда активов.

Указанные ставки доходности определены для объектов недвижимости, сданных в аренду по среднерыночным ставкам, которые сейчас подвержены снижению во всех классах активов. Необходимо отметить, что ставки доходности объектов недвижимости в Украине являются весьма чувствительными к стоимости активов в связи с ограниченным доступом к заемному финансированию.

В связи с девальвацией гривны в сочетании с высокими страновыми рисками Украины, DTZ отмечает сильное давление в сторону понижения стоимости объектов в сегменте недвижимости. Однако большинство владельцев объектов недвижимости не готовы принимать предложения о их продаже по существенно сниженным ценам, в том числе учитывая существенные долговые обязательства по некоторым активам.

Ставки доходности наиболее качественных объектов недвижимости в Киеве (%)

По оценкам экспертов компании DTZ, с точки зрения вторичного инвестирования на рынке коммерческой недвижимости в Украине, складские и логистические объекты являются наиболее перспективными. Это связано с  возможность приобрести активы в сегменте по цене ниже себестоимости строительства объекта, со ставкой доходности на уровне 12-15% и на фоне сравнительно низкой вакантности и минимальных арендных ставок.

"Рынок складской и логистической недвижимости в Киевской области в данный момент  действительно является наиболее привлекательным сегментом для приобретения качественных оперирующих объектов, которые приносят арендный доход. В связи с девальвацией гривны, текущие рыночные арендные ставки для качественных складских и логистических помещений в Киевской области достигли своего исторического минимума — 3,5-6,5 доллара за квадратный метр в месяц. Учитывая текущую низкую вакантность в сегменте на уровне 10,1%, в дальнейшем мы ожидаем только повышение арендных ставок, особенно если улучшится общая геополитическая и экономическая ситуация в Украине", — считает директор департамента рынков капитала компании DTZ Украина Владимир Мысак.