Власти Киева пытаются спасти исторические здания

377 Власти Киева пытаются спасти исторические здания Использование зданий исторических памятников в Киеве – едва ли не самое скандальное и бесприбыльное направление бизнеса, связанного с недвижимостью в Украине.

Киевская Главархитектура хочет попытаться исправить ситуацию: она обещает, что уже в феврале-марте 2013 г. все потенциальные инвесторы увидят полный реестр столичных зданий-памятников – с характеристиками объектов и детальными пояснениями, что с каждым из них можно будет делать Ою этом пишет  Forbes.ua.

Степень изношенности большинства исторических зданий в столице Украины превышает 50%, говорит руководитель департамента оценки объектов культурного наследия компании «Увекон» Светлана Смольникова.

По данным ГУ охраны культурного наследия, в Киеве 3500 памятников. Из них 50 – в очень плохом состоянии. Собственники таких объектов обязаны обеспечивать их сохранность, но все процедуры выдачи предписаний, наложения штрафных санкций, а иногда и возвращения объектов в собственность города очень длительные – от нескольких месяцев.

В этом году два объекта лишилось своих частных владельцев: их отобрал город. Это усадьба Мурашко на ул. Малая Житомирская, 12, которая за пять лет поставлена на грань обрушения. Второй – недострой между ул. Волошская, Братская и Набережно-Крещатицкая, по которому в 2013 г. уже начнутся реставрационные работы. Будут и еще такие случаи.

«Очень неприятный пример – усадьба Мехельсона на ул. Пушкинской, 35-37. Объект в собственности более 10 лет, но с ним ничего не делают», – говорит Яков Дихтяр, первый замначальника управления по вопросам охраны исторических ареалов.

Но конфискация памятников в пользу города – не выход. «Забрали один объект, а перехотели инвестировать 10 инвесторов, – говорит замначальника главного управления архитектуры Андрей Лавриш. – В городе очень много памятников, и их невозможно чинить за деньги государственного бюджета, да это и неправильно».

Только на поддержание состояния памятников в год необходимо 30-35 млн грн. Без частных инвесторов Киеву не обойтись, а успешных примеров превращения памятников в качественную коммерческую недвижимость крайне мало.

Противоречивый интерес

Здания-памятники в прошлом – это, как правило, казенные и доходные дома, дворцы, особняки. Но потребности бизнеса сегодня другие и физические параметры таких зданий не соответствуют современным требованиям ни к офисному центру, ни к отелю, – это две самые часто встречающиеся функции таких домов.

«Поэтому размещение новых функций в старых зданиях достаточно часто сопровождается реконструкцией», – рассказывает Смольникова.

При сохранении фасадов и других частей здания, на которые распространяется охранный статус, деревянные перекрытия могут заменить на металлические, обязательно осуществляется дополнительная гидроизоляция стен, а увеличение площади достигается за счет внутренних построек или пристроек на участке, в которых можно разместить инженерное оборудование.

В столице реализовано несколько успешных проектов в зданиях-памятниках – например, гостиницы Radisson, «Премьер Палац», бизнес-центры «Ренессанс», «Леонардо» (1 очередь), офисные здания Диамантбанка на Контрактовой площади и компании «УкрАВТО» на углу Рогнединской и Красноармейской (реконструкция последнего продолжалась более трех лет).

Сейчас компания ISTIL Group предпринимателя Мухаммада Захура заканчивает реконструкцию здания гостиницы «Лейпциг» на ул. Прорезной, 24/39, где уже в следующем году откроется 5-звездочный отель Renaissance.

Торговые центры в исторических зданиях появляются реже – обычно в зданиях с аналогичным первоначальным назначением. Наиболее яркий пример – ЦУМ, реконструкция которого началась в нынешнем и закончится в 2015 г.

Площадь универмага при этом увеличится с 21 200 до 38 800 кв. м. Фасад будет сохранен, на сегодняшний день отказались и от его от остекления. В компании «Эста Холдинг» обещают, что в ЦУМ будут привлечены профессиональные операторы с хорошим пониманием рынка, демократичной ценовой политикой и широким ассортиментом.

Исполнительный директор компании Максим Громадцов говорит, что в проект планируется инвптсировать $100 млн. Разбирает здание австрийская компания Strabag, а тендер на строительные работы еще продолжается.

Представители бизнеса сходятся во мнении, что для коммерческой недвижимости наличие истории у здания – это скорее маркетинговый ход. А увеличение финансовых показателей в подавляющем большинстве случаев незначительно.

Затраты же на реконструкцию в любом случае будут выше, чем при строительстве «с нуля» или реконструкции «обычного» здания. По словам Смольниковой, минимум на 15-30%. «Реставрационные технологии более консервативны, а применение новых материалов и конструкций допускается не всегда», – говорит Смольникова. Дихтяр говорит, что статус памятника делает работы дороже на 30-50%.

Но и это далеко не предел. «Наш случай довольно редкий, – делится генеральный директор группы ISTIL Вадим Ноздря. – Ведь многое зависит от того, в каком техническом состоянии находится памятник и насколько должен отличаться ожидаемый результат от исходного состояния.

Если вы просто укрепляете внутренние несущие конструкции и делаете косметический ремонт, то это незначительное удорожание, а если вам необходимо подводить под здание новые фундаменты, чтобы можно было с уверенностью говорить о том, что оно простоит еще 50-100 лет, то это совсем другая история, и в таком случае 50% не помогут».

По его словам, общестроительные затраты на реставрацию здания гостиницы «Лейпциг» были в разы выше по сравнению с реконструкцией аналогичного по масштабам, но не исторического здания. Суммарные инвестиции в этот проект составят около $95 млн, из них $30 млн – привлеченный кредит ЕБРР, при этом, как отмечают в ISTIL, уникальность самого здания и восстановление памятника архитектуры послужили существенным аргументом для участия ЕБРР в финансировании этого проекта.

Около $35 млн, по оценкам экспертов, принесла Леониду Юрушеву реконструкция 1 фазы БЦ «Леонардо» – он успел вовремя продать здание в конце 2006 г. за сумму близкую к $95 млн.

Но сегодня вложения в такие объекты из-за низкого спроса на отели и бизнес-центры, как правило, не оправдываются. Ноздря отмечает: «Мы не ожидаем быстрого возврата этой инвестиции, особенно в свете сегодняшних тенденций по заполняемости отелей такого класса».

Директор по вопросам инвестиций DTZ в Украине Наталья Стельмах считает, что сейчас инвесторы если и будут вкладывать в новые исторические объекты, то в исключительных случаях. «Купят здание-памятник только при условии бросовой цены и если у инвестора есть возможность «заморозить» средства на 2-4 года, до восстановления рынка», – говорит Стельмах.

В этом смысле опасения киевлян касательно судьбы «замка барона» на ул. Ярославов Вал, 1 (в начале ноября владелец всех квартир в этом доме Александр Лойфенфельд получил возможность начать процедуру приватизации земельного участка под зданием. – Forbes.ua) обоснованны.

«Я знаю собственника «замка барона», – уверяет Лавриш из Главархитектуры. – У меня, кстати, приглашение туда, они там делают выставку икон. Собственник полтора года подряд отбивается от обвинений, что якобы он собирается что-то снести. Он говорит: «Я что, сумасшедший? я владею таким прекрасным зданием, зачем его сносить?»»

Но объявление о продаже этого здания-памятника за $8 000 000 размещено в сети, а продается оно уже четыре года. «Это здание функционально малопригодно под современное использование, так как оно неэффективно с планировочной точки зрения.

Учитывая то, что объект приобретался в период разогретого рынка, можно предположить, что здание обошлось нынешнему собственнику достаточно дорого при покупке по нынешним меркам, поэтому, скорее всего, не имея желания принимать убытки при продаже, владелец и не снижает цену на протяжении нескольких лет.

Финансовая же модель спекулятивной реставрации под отель, офис или дорогие апартаменты в силу жестких ограничений и из-за конъюнктуры рынка при запрашиваемой цене на приобретения здания не соответствует ожиданием рынка.

Поэтому для реконструкции-реставрации такого объекта необходим особый интерес специфического покупателя, для которого важна не финансовая модель, а имиджевая составляющая такого проекта», – говорит управляющий партнер компании CBRE в Украине Сергей Сергиенко.

Кризис жанра

По мнению Сергея Сергиенко, стоимость и высокие риски реконструкции-реставрации приводят к тому, что снос старого здания оказывается целесообразным в подавляющем большинстве случаев.

«В основном с историческим зданием инвестору не удобно иметь дело, особенно когда его заставляют соблюдать фасадные линии, глубину этажа, высоту потолков, все то, что, как правило, не совместимо с понятием «эффективность», – говорит управляющий партнер CBRE. Поэтому для того, чтобы реконструкция дома-памятника была интересна собственнику, должна быть какая-то весомая причина или некая эмоциональная составляющая.

В противном случае строение, годами открытое всем семи ветрам, рано или поздно обрушивается либо его лишают охранного статуса и сносят.

Пример – усадьба архитектора Казанского на ул. Сагайдачного, 1б. В канун нового 2011 г. ее снесли, а экс-начальник ГУ охраны культурного наследия Руслан Кухаренко лишился должности и полгода провел в СИЗО. Владелец здания Валерий Хорошковский решил тогда этот вопрос через Министерство культуры.

Не выдержал противостояния владельцев и чиновников и недавно рухнул дом-памятник на пересечении ул. Жилянской и Горького. Это здание Михаил Бродский продал днепропетровским предпринимателям, которые планируют реализовать на освободившемся участке масштабное строительство. Такая же судьба может ожидать и здание на ул. Верхний Вал, 10.

Собственник еще одного исторического объекта на ул. Красноармейской, 98, – компания VS Energy предпринимателей Александра Бабакова и Михаила Спектора, – хотя формально и сохранил часть фасада трехэтажного здания, но надстроил еще 9 этажей в современном стиле. Реализованный проект вызывает недоумение у киевлян. 

Андрей Лавриш пояснил, что в данном случае охранный статус не распространялся на высоту здания после реконструкции. «Я бы вообще задался вопросом, как это двухэтажное здание попало в памятники архитектуры и в чем была исключительность той части, которую сохранили… но не будем спорить со специалистами, которые занимаются охраной культурного наследия, – говорит заместитель главка архитектуры. – Ценность это здание потеряло не в момент, когда построили этот офис, а когда возвели огроменный комплекс «Торонто Киев», который забрал на себя абсолютно все акценты, и уже стало бессмысленным сохранение этой части…»

Так что при существующем уровне спроса, степени рисков и стоимости денег перспектива зданий-памятников выглядит не слишком радужной. Более того, иногда, наоборот, инвестор готов провести реставрационные работы, но не имеет такой возможности. Как рассказал Яков Дихтяр, один из владельцев 3-этажного особняка 19 века на Подоле уже четвертый год не может получить документы на участок под ним.

«Процедура отвода и получения акта на землю сама по себе достаточно сложная и длительная – до 5-6 лет, – говорит Дихтяр. – Но в данном случае даже надежд никаких нет». Хозяина дома недавно оштрафовали за «неправомерный акт» – установку оградительного забора на участке. По словам Дихтяра, это далеко не единичный случай.

Как отмечает активист движения «Сохрани старый Киев!» Игорь Луценко, и чиновникам, и коммерсантам в Украине еще очень далеко до понимания ценности исторического наследия.

«Уважительное отношение к исторической среде и памятникоохранному законодательству может дать прибыль. Как пример – элитный ТЦ «Галерея» в Санкт-Петербурге в начале 2012 г. продан Morgan Stanley за сумму значительно выше рыночной. При этом американцы заплатили именно за «чистоту» объекта, который намеренно был гармонично вписан в соответствующее архитектурно-историческое окружение».

С этим мнением не согласна Наталья Стельмах. Она считает, что покупка «Галереи» за рекордную сумму в $1,1 млрд при инвестициях в $500 млн не связана с архтектурно-историческими факторами. «Фонд «поднял» €4 млрд, их надо инвестировать. Команде фонда менее трудоемко закрыть одну крупную сделку, нежели несколько мелких. За этот торговый центр заплатили слишком дорого, что позволило некоторым экспертам предположить, что он был куплен из-за каких-то личных интересов», – говорит Стельмах.

Что пообещали чиновники

Чтобы памятники реконструировались бережно и с пользой для дела, главархитектура разрабатывает программу «Культурная высь» совместно с агентством GIZ министерства строительства Германии.

Аналогичная программа около двух лет назад начала внедряться во Львове, где насчитывается около 20 000 памятников.

Данные об этих объектах, их состоянии, ограничениях и о том, что и как можно реставрировать, а что нет, были собраны воедино, и идея реставрации популяризируются среди потенциальных инвесторов. Кроме того, львовские власти, по словам Лавриша, выделяют 10% от общей сметы реконструкции из городского бюджета, если она реализуется в рамках установленных ограничений.

Лавриш пообещал, что в Киеве программа тоже скоро заработает, а уже в феврале-марте 2013 г. все потенциальные инвесторы смогут получить доступ к детальной информации о каждом из здании-объекте культурного наследия. Всего в таком реестре будет 647 памятников местного значения и 151 – государственного. Расхождение данных двух главков более чем втрое Лавриш объяснил разными способами подсчета (комплексы и отдельные здания).

Киев рассчитывает получить под эту программу грант. Возможно, она частично будет финансироваться из местного или госбюджета. «В этом году в связи с отсутствием конкретных программ у органов местного самоуправления Министерство культуры не потратило порядка 50-60 млн грн. – это средства, которые были выделены на сохранение культурного наследия», – говорит замначальника главка.

«Открытая детальная информация по зданиям-памятникам однозначно будет полезна. Потенциальный инвестор сможет сразу понять, что ему можно, а что нельзя делать с каждым конкретным зданием в будущем, – говорит Сергиенко из CBRE. – Но, к сожалению, сегодня практически все, что связано с государством, с городом, существует отдельно от коммерческой реальности. А пока власть по-прежнему не способна предложить что-то адекватное. Поэтому, практически все, что происходит с частным капиталом, – это в большинстве случаев – инициатива частного капитала».