Валютные колебания и высокая вакантность изменили практику рынка офисов в Киеве

344 офисный рынок Киева В связи с высокой волатильностью гривны на офисном рынке Киева сформировалась практика индивидуальных договоренностей между арендаторами и арендодателями при пересмотре коммерческих условий действующих договоров. 

Наиболее распространено применение валютного коридора с фиксированной верхней границей в размере 20-50% от официального курса доллара США на момент заключения договора. Часто применяется фиксация арендных ставок в гривне, при этом период такой фиксации не превышает одного года. Также наблюдается увеличение срока арендных каникул с 2-4 месяцев, предоставлявшихся в 2014 году, до 4-9 месяцев, которые собственники офисных площадей готовы давать сейчас. 

Девальвация национальной валюты отразилась и непосредственно на ставках аренды. Так, максимальная арендная ставка снизилась в 1-м квартале 2015 года на 3,4% и достигла 29 долларов за квадратный метр в месяц.

"Практика заключения договоров с привязкой арендной ставки к доллару США и оплатой в гривнах по курсу НБУ остается распространенной среди компаний, деятельность которых ориентирована на заграницу, например, IT-аутсорсинг, и которые, как следствие, менее восприимчивы к валютным колебаниям. Существенных изменений в определении условий аренды, за исключением среднерыночного снижения ставок, в отношении таких компаний не произошло", — комментирует руководитель отдела офисных площадей компании JLL в Украине Александра Глобина.

Сокращение арендных ставок и возможность уменьшить валютные риски путем достижения индивидуальных договоренностей с арендодателями стимулировали рост спроса на офисные помещения. В 1-м квартале 2015 года чистое поглощение на офисном рынке Киева оказалось положительным и составило около 13,7 тысяч кв. м. Одной из причин этого является активизация поиска новых помещений со стороны локальных компаний, а также расширение текущих арендаторов. Тем не менее, большая часть активности на рынке офисной недвижимости связана с продлением договоров и корректировкой условий аренды.

"В текущих экономических условиях сделки, связанные с пересмотром условий аренды, являются наиболее популярными. 2009 год научил игроков рынка быть более гибкими, достигать компромиссных решений. Например, в 2009 году количество сделок о пересмотре условий аренды было в четыре раза меньше, чем в 2014 году, — говорит эксперт. — Это позволяет удерживать рынок в плавном нисходящем тренде в отличие от предыдущего кризиса. Снижение максимальной арендной ставки в 2009 году составляло 50%, тогда как в 2014 лишь 14%".

В структуре спроса 1-го квартала 2015 года превалируют производственные и IT-компании — 49% и 18% соответственно. Более половины доли производственных компаний составили игроки сферы FMCG.

Структура спроса на рынке офисов Киева по типу арендаторов в 1-м квартале 2015 года

С точки зрения объема предложения существенных изменений не произошло. За первые три месяца 2015 года был открыт всего один новый бизнес-центр на Жилянской, 32/36 (2000 кв. м, класс В). Таким образом, на конец 1-го квартала объем рынка качественной офисной недвижимости Киева составил 1,57 миллиона кв. м, или 543 кв. м на тысячу жителей. Объем предложения качественной офисной недвижимости (классов А и В) определяется в соответствии с обновленной классификацией бизнес-центров, использующейся с 2015 года.

По прогнозам специалистов компании JLL, объем ввода офисов в 2015 году будет рекордно низким. 

"Мы наблюдаем снижение объемов строительства бизнес-центров – на нынешний год запланирован ввод около 65 тысяч кв. м, что почти в два раза ниже показателя 2014 года. Большинство проектов, анонсированных на 2015 год, по арендуемой площади не превышают 10 тысяч кв. м, что может свидетельствовать о желании девелоперов минимизировать риски", — отмечает аналитик отдела исследований компании JLL в Украине Марьяна Супчан.

Динамика ввода офисных площадей в Киеве

Интенсификация спроса на офисные помещения наряду с низким объемом ввода позитивно отразились на уровне вакантных площадей в сегменте. Так, в 1-м квартале 2015 года доля свободных помещений снизилась на 0,8 п.п. и составила 27,1% в среднем по рынку.

Динамика свободных площадей на офисном рынке Киева

Эксперты JLL ожидают последующего незначительного сокращения вакантности в 2015 году за счет низкого объема анонсированных на этот год офисных проектов в условиях постепенного оживления спроса.