Удешевления первичного жилья ждать не стоит

818 Первичный рынок жилой недвижимости Киева По состоянию на начало апреля 2015 года на первичном рынке жилой недвижимости Киева ведутся продажи в 192 объектах с общим объемом предложения порядка 36,5 тысячи квартир. 

За январь-март 2015 года открылись продажи в семи новых жилых комплексах, за счет которых общее предложение рынка увеличилось на 2,8 тысячи квартир.

Пополнение рынка новыми объектами происходит, в основном, за счет бюджетного сегмента: в первом квартале 2015 года стартовали продажи в жилых комплексах "Традиция", "Новомостицкий", "Ясногорский" и ЖК по проспекту Науки, 58.

Активное развитие бюджетного сегмента характерно для Киева в течение последних двух лет. В результате, по состоянию на начало апреля 2015 года, 73% всего предложения приходится на первичную недвижимость эконом и комфорт класса.

Важным отличием первого квартала 2015 года — является открытие продаж в трех проектах престижного сегмента — Skyline, Skyline, ЖК по улице Патриса Лумумбы, 11. Таким образом, в общей структуре нового предложения квартир за январь-март 2015 года, удельный вес престижного сегмента достиг 32%.

Выход новых объектов не внес существенных изменений в географию предложения: лидерство удерживают Дарницкий, Голосеевский и Днепровский районы. Благодаря выходу новых проектов бизнес и премиум класса, незначительно вырос удельный вес Печерского района в общем объеме предложения — с 10% до 11%.

Структура рынка первичной жилой недвижимости Киева по классам, %

Структура рынка первичной жилой недвижимости Киева по районам, %

Ценовая динамика

Курсовые колебания в феврале-марте имели прямое влияние на ценовую динамику рынка первичной недвижимости. Многие девелоперы вернулись к долларовому ценообразованию — данная тенденция особо актуальна для новостроек комфорт класса. 

По итогам первого квартала 2015 года отмечен значительный рост гривневых цен на первичную недвижимость во всех сегментах. За январь-март 2015 года средние цены предложения в жилых комплексах эконом и комфорт классов выросли на 45,6% и 33,7% соответственно. 

Резкий скачок валютного курса в феврале, а также существенный рост стоимости строительных материалов обусловили практически равноценный рост цен предложения. Таким образом, по состоянию на начало апреля 2015 года средние цены в Киеве на первичном рынке в эконом классе составили – 20 540 грн/кв.м, комфорт классе — 26 195 грн/кв.м, бизнес — 35 300 грн/кв.м, премиум — 57182 грн/кв.м.

Рост гривневых цен в первом квартале 2015-го, %

Изменение гривневых цен, 2013 — 2015 гг

"Возросшие цены первичного рынка жилой недвижимости значительно увеличили ежемесячные платежи по рассрочкам. На фоне снижения зарплат и роста потребительских расходов, данный фактор также в значительной степени определяет снижение спроса", — рассказывает директор CDS Ярослава Чапко.

Спрос

Значительный рост гривневых цен имел прямое негативное влияние на динамику спроса. В условиях малопрогнозируемого рынка, многие покупатели не решаются инвестировать в первичное жилье на ранних этапах строительства. Как следствие, девелоперы фиксируют 50 — 60% снижение объёмов продаж в объектах на начальных этапах строительства в сравнении с показателями ноября-декабря 2014 года.

 

Резкие курсовые колебания в течение февраля положительно повлияли на спрос первичного рынка. Число сделок заключенных в новостройках, выросло в среднем на 50% по сравнению с показателями аналогичного периода 2014 года. Прирост был обусловлен, в основном, увеличением доли так называемых инвестиционных покупок: тех, кто в принципе собирался покупать жилье, но не сейчас.

Однако опасения обесценивания накопленных средств подтолкнуло их к совершению покупки немедленно.

В сложившихся условиях развития рынка недвижимости, все большее число покупателей бюджетного жилья отдают предпочтение покупке недвижимости не в столице, а в городах-спутниках Киева. По данным аналитической службы CDS, объемы продаж в отдельных пригородных жилых комплексах в разы превышают продажи столичных квартир.

Такая высокая популярность пригородной недвижимости объясняется очень активными темпами развития сегмента и лояльным ценообразованием,что в совокупностью с различными схемами рассрочки и кредитования от застройщика, позволяет достичь высоких темпов реализации.

Основные тенденции спроса первого квартала 2015 года в разрезе классов, метражей и количеству комнат повторяют тренды 2014 года.

"Наметилась тенденция снижения активности на первичном рынке и увеличение интереса к вторичному сегменту. На фоне малопрогнозируемых  перспектив  завершения строительства объектов первичного рынка и постановлений КГГА об остановке строительства ряда жилых комплексов, вектор спроса начал смещаться в сторону приобретений на вторичном рынке", — говорит старший консультант CDS Виктория Погасий.

Прогноз

Для покупателей следующий квартал будет периодом выгодных покупок, поскольку применение застройщиками стимулирующих маркетинговых мероприятий, акционных предложений, скидок, приведут в результате к снижению показателя средней цены предложения.

По мнению специалистов, рынок будет пополняться преимущественно бюджетными объектами с малометражными квартирами. На фоне продолжающейся нестабильности в банковской системе, недвижимость будет оставаться основным инструментом сохранения сбережений граждан.

Несмотря на стабилизацию гривны с середины марта 2015 года и резко сократившиеся объемы спроса, девелоперы не пойдут на прямое снижение прайсовых цен, но будут активно предлагать различные акционные и дисконтные программы в течение 2-3 кварталов 2015 года.

Наибольшей популярностью в 2015 году будут пользоваться объекты в высокой стадии строительной готовности и проекты, которые возводятся динамичными темпами с соблюдением заявленных сроков строительства.