Неликвидная недвижимость: Как не попасть в ловушку?

936 Загородная недвижимость Как застройщику не столкнуться с проблемой неликвидности произведенной им недвижимости и как сделать такие объекты успешными с точки зрения продаж?

Одной из главных причин, которые негативно влияют на ликвидность объета, по мнению специалистов, является завышение цены товара. Согласитесь, вряд ли кто-то купит квартиру за 100 тысяч условных, если на рынке присутствуют аналогичные апартаменты, к примеру, за 70 тысяч. Зато за 60 ее оторвут с руками в первый же день.

Чтобы не попасть в ценовую ловушку, эксперты рекомендуют в первую очередь ориентироваться не на себестоимость возводимого компанией жилья, а на среднерыночные цены. В то же время, излишняя экономия на материалах также не приветствуется — их качество нужно подбирать адекватно планируемым затратам на приведение стоимости к средней по рынку.

С куда большими проблемами могут столкнуться застройщики при попытке реализации загородной недвижимости. Во-первых, дома обходятся значительно дороже — как само приобретение, так и расходы на обслуживание. Во-вторых, для большинства потенциальных покупателей загородный дом — не предмет первой необходимости, поскольку имеются и квадратные метры в городе. Мало того, что этот сегмент клиентов не масштабен, так у него еще и есть возможность долго прицениваться и выбирать. Что для продавца не слишком приятно и даже затратно.

Еще одним нюансов может быть проектирование. Большие жилые комплексы в городах обычно возводят крупные строительные компании, у которых на содержании серьезные отделы проектировщиков — вероятность их ошибки минимизирована и стремится к нулю (хотя несколько пресловутых домов на Троещине могут с нами поспорить). А вот на периферии мелкие компании значительно чаще возводят "шедевры", задумка и выполнение которых понятны только авторам и не выдерживают никакой критики с точки зрения норм и дизайна. Диковинная отделка, топорный ландшафтный дизайн, дополнительные постройки и редкие растения — все это скорее отпугнет покупателя, чем привлечет. Поэтому продать объекты, которые коснулась рука непризнанного гения экстерьера, весьма непросто. Все-таки потребитель гораздо лучше знает, что ему хочется видеть у себя на территории…

Многие компании погорели на, казалось бы, банальной вещи — плохо продуманной транспортной доступности. Неликвидным, по мнению экспертов, является любой дом, удаленный от маршрутов общественного транспорта более чем на три километров, а также находящийся в местности, где нет хороших дорог (или присутствуют постоянные пробки). Не прибавит вистов недвижимости и отстутствие инфраструктуры, например, магазинов и школ. Чтобы продать такие здания, нужно хорошенько сбавить цену.

Важнейшим критерием для покупки является и планировка. Слишком высокие дома пользуются меньшим спросом, а вот здания, где на первом этаже кроме публичной зоны имеются еще и приватные (хотя бы одна спальня или комната отдыха), имеют хороший спрос.

Скрупулезные клиенты (а выкладывая значительные суммы поневоле становишься придирчивым к мелочам) очень внимательно изучают документацию — свидетельство о праве собственности на землю, правоустанавливающие документы юридического лица, а также концепцию коттеджного поселка и утвержденный генплан, наличие технических условий на подключение коммуникаций — электросетей, газа, водоснабжения и связи. 

Ну и, наконец, у застройщиков крупных коттеджных городков даже несмотря на отличную систему коммуникации и качество домов возникают трудности с реализацией последних непроданных участков — очень часто они находятся в местности с не самым привлекательным расположением и видом — возле дорог, въезда или промышленных объектов. Кроме как очень привлекательной ценой туда клиента заманить трудно.