Как оценить ликвидность недвижимости?

120 ликвидность недвижимости Инвесторы выбирают доходную недвижимость по двум основным критерия: хорошая доходность и высокая ликвидность. 

Если доходность позволяет заработать в процессе владения активом, то ликвидность определяет, насколько успешным будет выход из инвестиционного проекта.

Ликвидность — это способность активов быть быстро проданными по цене, близкой к рыночной. Чем меньше срок, требующийся для продажи, тем выше ликвидность. При этом активы, продающиеся со скидками, ликвидными не считаются, пишет Tranio.

Например, в Детройте предлагаются заброшенные дома за 500 долларов. Такие объекты могут быть проданы по данной цене за короткие сроки, но они не будут считаться ликвидными, потому что цена предложения ниже рыночной. Но если продавец выставит на продажу те же объекты за 30–40 тысяч долларов, они будет ждать своего покупателя не один год.

Справедливо и следующее правило: чем выше ликвидность, тем ниже доходность, и большинство инвесторов предпочитают ликвидные активы: их можно быстрее превратить в "живые" деньги без убытков.

Самый ликвидный актив — это деньги, поскольку их можно быстрее всего обменять на другие активы, и любые активы можно обменять на деньги.

Второй по ликвидности класс активов — это ценные бумаги (государственные облигации, акции крупных компаний). Их высокая ликвидность объясняется относительно небольшими затратами на приобретение, отсутствием необходимости оформлять сделку юридически и тем, что купить и продать их можно в любое время и в сжатые сроки.

Наименее ликвидный класс активов — недвижимость. Это объясняется следующими причинами:

— высокая стоимость: для входа на рынок недвижимости обычно требуется больше денег, чем для входа на рынок ценных бумаг или металлов;

— сложности в информационном продвижении на рынке: для продажи недвижимости требуется публиковать объявления и размещать рекламу;

— необходимость юридического оформления сделок;

— продолжительная процедура оформления сделок: процесс купли-продажи объектов недвижимости занимает месяцы;

— фиксированное местоположение;

— цена предложения часто ниже цены продажи, поскольку покупатели могут требовать скидки у продавцов, желающих заключить сделку побыстрее.

Ликвидность рассчитывается по сложным формулам профессиональными оценщиками. Инвесторам, желающим узнать ликвидность приобретаемого объекта, следует обращаться в специализированные фирмы.

При определении ликвидности в расчет принимаются разные факторы, среди которых — расположение объекта, динамика местного рынка и состояние недвижимости.

Основные факторы, повышающие ликвидность недвижимости:

— Факторы места (близость к транспортным узлам, социальным учреждениям и объектам инфраструктуры, низкий криминогенный уровень и хорошая репутация района, низкая безработица, хорошая экология);

— Факторы рынка (превышение спроса над предложением, высокая активность и хорошая емкость рынка, доступность, устойчивость к снижению цен;

— Факторы объекта (небольшой возраст объекта и малая степень износа,

удобство объекта, обустроенность территории).

— Прочие факторы (информационное сопровождение, сроки проведения due diligence, сопутствующие расходы на оформление сделки, сезон продажи и т.п.

Большое значение также имеет страна, в которой расположена недвижимость. Например, по данным компании DTZ, в 2014 году рынками с самой ликвидной коммерческой недвижимостью были признаны Великобритания, Швеция, Финляндия, Германия и Люксембург. Рынки с наименее ликвидными объектами — Россия, Украина, Дания, Эстония и Италия.

Ликвидность объекта также зависит от того, к какому типу недвижимости он относится. Например, квартиры на равновесном рынке держатся примерно две недели, коммерческие объекты, около трёх месяцев. В общем случае жилая недвижимость ликвиднее коммерческой, поскольку требует меньшего объема финансовых, юридических и технических экспертиз по сравнению с коммерческими объектами, из-за чего, соответственно, тратится меньше денег на оформление сделки и уходит меньше времени. Кроме того, она меньше зависит от колебаний в экономике страны или региона: жилье требуется людям даже в кризис.

Среди жилых объектов наиболее ликвидными являются однокомнатные квартиры и студии эконом-класса на любом этаже, кроме первого, в центре крупных городов (Берлин, Вена, Лондон, Мюнхен и др.), в шаговой доступности от транспортных узлов.

Пример высоколиквидной жилой недвижимости — квартиры в лучших районах Берлина. Порой они распродаются менее чем за сутки. Так, если квартира находится в окрестностях Курфюрстендамма и газета с объявлениями вышла утром, то в 12 часов дня жилье уже может быть продано. Бывает, что на одну квартиру претендуют сразу четыре покупателя.

В целом, чем крупнее и дороже объект, тем меньше его ликвидность. Так, отдельные квартиры легче продать, чем целый доходный дом. Офисы продаются быстрее, чем офисные здания, отдельно стоящие небольшие магазины — быстрее, чем торговые центры.

Из всех типов недвижимости наименее ликвидны торговые центры и крупные отели, поскольку сделки с ними единичны — объекты этих типов отличаются малыми объёмами продаж, и за счёт время- и ресурсозатратной процедуры due diligence расходы на юридическое сопровождение выше, чем при покупке других типов недвижимости.