Colliers International прогнозирует уменьшение вакантности торговых площадей

761 Colliers International прогнозирует уменьшение вакантности торговых площадей Международная компания Colliers International, ведущий консультант на рынке коммерческой недвижимости Украины, подвела итоги развития рынка в 2012 году и сообщила прогнозы на 2013 – 2015 годы.

Экономический обзор

Вторая половина 2012 года характеризовалась депрессивными настроениями, связанными с девальвационными ожиданиями национальной валюты. Интерес внешних инвесторов к Украине в 2012 году заметно охладел. Одна из основных причин – политическая напряженность во взаимоотношениях Украины с Западным миром.

При этом, в 2012 году положительную динамику продемонстрировал оборот розничной торговли, поддерживаемый ростом реальной заработной платы. По итогам года рост розничного товарооборота составил 15,9% по сравнению с 2011 годом, рост реальной заработной платы составил 14,4%.

Согласно консенсус-прогнозу Focus Economics рост ВВП Украины увеличится до 2,0% в 2013 году. Улучшение динамики ВВП ожидается, в основном, за счет улучшения внешней рыночной конъюнктуры.

Рекордный год для инвестиции

Объем инвестиций в коммерческую недвижимость Украины составил порядка 600 миллионов долларов, что является наивысшим показателем за последние пять лет. Тем не менее, это не означает, что инвестиционная привлекательность рынка коммерческой недвижимости Украины значительно улучшилась. В частности, продажа ТРЦ Ocean Plaza (350 миллионов долларов) составила около 60% всего объема инвестиционных транзакций.

В 2013 году сохранится умеренный инвестиционный интерес к украинскому рынку коммерческой недвижимости. Интерес к функционирующим активам будет сконцентрирован, в основном, в торговом и офисном сегментах рынка. Интерес к девелоперским возможностям – по-прежнему к проектам в торговой недвижимости. При отсутствии экономических и политических потрясений в Украине в 2013 году ставки

Рынок офисной недвижимости

Общее предложение классифицируемых офисных помещений в Киеве в 2012 году увеличилось на 12% по сравнению с 2011 годом, превысив 1,4 миллиона кв. м. Поглощение офисных помещений снизилось на 20% по отношению к 2011 году и составило 135 тысяч кв. м.

В 2012 году выход на рынок нового предложения привел к росту уровня вакантности в офисном сегменте с 13,5% до 16,8%. На протяжении 2012 года базовые арендные ставки оставались на прежнем уровне и на конец года составили: 27-38 долларов в месяц за кв. м для помещений класса А и 17-23 доллара для помещений класса В.

2012 год ознаменовался заключением крупнейшей сделки аренды за всю историю офисного рынка Украины. Мировой лидер в сфере производства телекоммуникационного и цифрового медиаоборудования, компания Samsung, арендовала порядка 20 тысяч кв. м в бизнес-центре 101 Tower (ул. Л. Толстого, 57).

Общее предложение классифицируемых офисных помещений в Киеве в 2012 году увеличилось на 12% по сравнению с 2011 годом, достигнув около 1,46 миллиона кв. м. В 2012 году новое предложение составило около 155 тысяч кв. м, что на 62% больше аналогичного показателя 2011 года. Среди основных офисных зданий, введенных в эксплуатацию: 101 Tower (общей арендной площадью 45 тысяч кв. м), БЦ «Торонто» (GLA – 36 тысяч кв. м), БЦ «Мега-Сити» (GLA – 22 тысяч кв. м) и БЦ «Европа» (GLA – 20 тысяч кв. м).

Большую часть нового предложения (57%) составили бизнес-центры класса А. В результате, доля помещений класса А в общем предложении на рынке увеличилась с 14% в 2011 году до 19% в 2012 году, повлияв на структуру рынка офисной недвижимости. За последние 10 лет такая значительная доля офисных помещений класса А в новом предложении наблюдалась лишь в 2007 году и была связана с вводом в эксплуатацию БЦ «Паруса» (GLA – 47 тысяч кв. м) и БЦ «Евразии» (GLA – 27,9 тысячи кв. м).

Основной спрос на классифицируемые офисные помещения в 2012 году формировался компаниями IT сектора (35%), а также компаниями торгового (20%) и финансового (11%) секторов.

Среди тенденций 2012 года следует отметить увеличений спроса со стороны представителей IT сектора (с 21% в 2011 году до 35% в 2012 году) и торговли (с 5% до 20%), в то время как спрос со стороны финансового (с 20% до 11%) и медиа (с 14% до 2%) секторов сократился в 2012 году. На долю международных компаний пришлось порядка 57% общего объема поглощения, что вполне сопоставимо с 53% в 2011 году. В целом структура спроса осталась без существенных изменений за исключением незначительного увеличения доли международных компаний в общем объеме поглощения.

В 2012 году выход нового предложения офисных помещений привел к росту уровня вакантности с 13,5% до 16,8%. При этом, в расчете вакантности учитывался БЦ «Торонто» (GLA – 36 тысяч кв. м). Без учета помещений этого бизнес-центра уровень вакантности на рынке составил бы 14,7%.

Анализ структуры спроса по размеру сделки показал, что транзакции с недвижимостью более трех тысяч кв. м составили половину общего объема поглощения.

Вследствие временного увеличения уровня вакантности диапазон ставок в классе А расширился за счёт снижения нижней границы диапазона с 33 долларов за кв. м в месяц в 2011 году до 27 долларов в 2012 году. При этом, нижний диапазон ставок предлагался в основном в новых офисных зданиях первым крупным арендаторам. В существующих бизнес-центрах класса A с низкой вакантностью арендные ставки оставались относительно стабильными – на уровне 35-38 долларов в месяц за кв. м.

В 2013-2014 годах ожидается значительный рост предложения в офисном сегменте Киева. При условии своевременного ввода в эксплуатацию всех анонсированных на этот период офисных проектов, на рынок выйдет около 260 тысяч кв. м новых помещений. В перспективе полутора-двух лет, возможен рост уровня вакантности на фоне значительного ожидаемого объема нового предложения и консервативных экономических прогнозов.

Рынок торговой недвижимости

Низкая насыщенность рынка Киева качественными площадями позволяет торговому сегменту оставаться наиболее привлекательным сегментом коммерческой недвижимости с точки зрения девелопмента. Об этом свидетельствует беспрецедентный объем нового предложения, заявленный к вводу в эксплуатацию на 2013-2015 годы. На этот период заявлено к вводу в эксплуатацию порядка 740 тысяч кв. м новых торговых помещений в ТЦ/ТРЦ, что может увеличить существующее предложение торговых помещений Киева практически в два раза.

Большинство проектов, анонсированных к вводу в эксплуатацию в Киеве и регионах в ближайшие пять лет, являются масштабными региональными или суперрегиональными торговыми центрами, такие форматы характерны для более развитых рынков Восточной Европы и России.

Среди основных торговых центров г. Киева, введенных в эксплуатацию в 2012 году: ТРЦ Ocean Plaza (GLA – 72 ,2 тысяч кв. м) – крупнейший проект в центральной части города (на данный момент самым крупным ТРЦ Киева является ТРЦ Dream Town, GLA – 90 тысяч кв. м). В состав ТРЦ Ocean Plaza вошли гипермаркет Real (общая площадь – около 12 тысяч кв. м), торговая галерея из более 300 магазинов известных международных брендов, некоторые из которых представлены в Украине впервые, а также первый в Украине детский развлекательный центр Happylon и 8-зальный кинотеатр «Синема Сити». Уникальной особенностью ТРЦ является публичный аквариум.

ТЦ РайON общей площадью 62 тысяч кв. м (GLA – 24 тысяч кв. м) – открытие которого состоялось в августе 2012 года в Деснянском районе г. Киева. Якорными арендаторами ТЦ РайON стали продуктовый гипермаркет «Сільпо» (7 тысяч кв. м), супермаркет электроники и бытовой техники Comfy (2,2 тысячи кв. м), а также спортивный супермаркет «Спортмастер» (1,2 тысячи кв.м)

В магазинах обуви и кожгалантереи GOOVER представлены французские марки DELSEY и Le Tanneur, австрийская Dopler и др. Cеть активно развивается в Киеве и крупных городах Украины.

Среди проектов, заявленных к открытию на 2014 год, стоит отметить ТРЦ Respublika (GLA – 140 тысяч кв. м), ТРЦ Kyiv Mall (GLA – 72 тысяч кв. м), ТРЦ River Mall (GLA – 55 тысяч кв. м) и ТРЦ «Проспект» (GLA – 40,5 тысячи кв. м).

В июне 2012 года на ул. Большой Окружной в Киеве началось строительство ТРЦ Respublika. Общая площадь проекта, который планируется к открытию в 2014 году, составит 284 тысяч кв. м. В составе ТРЦ будут представлены гипермаркет, торговая галерея, включающая 430 магазинов, а также всесезонный парк развлечений. Также следует отметить строительство двух региональных проектов на Харьковском массиве – River Mall и Kyiv Mall, ожидаемых к открытию в 2014 году.

В то же время, необходимо принять во внимание тенденцию прошлых лет: неоднократный перенос даты открытия ряда объектов на существенно более поздние сроки. Такой сценарий вполне вероятен и в период 2013-2015 гг.

Значительный объем заявленного предложения на 2013-2015 годы привел к дифференциации спроса со стороны арендаторов. Арендаторы стали более избирательными к выбору проектов, обращая особое внимание на качество концепции проекта и его конкурентноспособность. Как результат, наибольший интерес со стороны ритейлеров наблюдается к самым качественным и знаковым проектам торговой недвижимости.

Как результат нового предложения торговых помещений в 2012 году, вакантность временно повысилась до 3,0% на конец 2012 года. В целом, год охарактеризовался умеренным спросом со стороны ритейлеров и стабилизацией, а в некоторых объектах — незначительным снижением арендных ставок.

В конце 2012 года наивысшие арендные ставки на секции 100-200 кв. м в наиболее успешных ТЦ/ТРЦ Киева составили 110 долларов за кв. м в месяц. Наивысшие арендные ставки на главных торговых улицах Киева на секции 100-200 кв. м достигли 250 долларов в месяц.

В 2013-2015 годах, при условии своевременного ввода в эксплуатацию всех анонсированных объектов, на рынок выйдет около 740 тысяч кв. м новых торговых помещений, что практически вдвое увеличит существующий объем предложения.

Наличие и развитие достаточного количества качественных торговых помещений может послужить хорошим аргументом для выхода новых международных ритейлеров на украинский рынок.

Увеличение ввода торговых помещений приведет и к увеличению обеспеченности торговыми площадями жителей Киеве. В конце 2012 года наиболее обеспеченными восточно-европейскими столицами являлись: Братислава (945 кв. м на тысячу жителей), Загреб (684), Бухарест (594), Варшава (594). Обеспеченность Киева составляет всего 281 кв. м на тысячу жителей, Москвы – 259 кв. м на тысячу жителей.

При сохранении стабильной экономической ситуации арендные ставки, вероятнее всего, останутся на прежнем уровне. В случае ухудшения экономической конъюнктуры, а также выхода всех запланированных к вводу в эксплуатацию проектов, арендные ставки могут снизиться, а вакантность вырасти. Следует отметить, что даже в случае коррекции арендных ставок в сторону понижения, уровень арендных ставок будет достаточным для того, чтобы торговый сегмент, по-прежнему, оставался привлекательным для девелопмента с точки зрения доходности.

Рынок складской недвижимости

Новое предложение складских помещений в Киеве и регионе в 2012 году составило около 86 тысяч кв. м, сократившись на 39% по сравнению с уровнем нового предложения в 2011 году. Таким образом, по состоянию на конец 2012 года совокупный объем предложения складских помещений в Киеве и регионе достиг 1,356 миллиона кв. м.

На фоне незначительного нового предложения складских помещений в киевском регионе и стабильного спроса (более 200 тысяч кв. м), уровень вакантности снизился с 17% на начало 2012 года до 8-10% на конец года.

Введенные в эксплуатацию в 2012 году складские помещения распределились по направлениям следующим образом: 35% – в Харьковском направлении (М-03); 18% – в Броварском направлении (М-01); 14% – в Ковельском направлении (M-07) и по 11% в Житомирском направлении (М-06) и в районе между Житомирской (М-06) и Одесской (М-05) трассами.

В 2013-2014 годах ожидается незначительный объем нового предложения по сравнению с предыдущими периодами. При условии своевременного ввода в эксплуатацию всех анонсированных на этот период складских и логистических комплексов, а также возобновления строительства на некоторых замороженных объектах, на рынок выйдет около 160 тысяч кв. м складских помещений.

По сравнению с 2011 годом, структура спроса практически не изменилась: торговые операторы и логистические компании по-прежнему являлись основными потребителями складских помещений в 2012 году. Наиболее востребованными были небольшие и средние складские помещения площадью 2-5 тысяч кв. м.

Арендные ставки на западном берегу Днепра находились в диапазоне 5,5-7,0 доллара в месяц за кв. м (без учета НДС и эксплуатационных расходов, которые составляют около 1-1,5 доллара за кв. м в месяц). На восточном берегу Днепра арендные ставки колебались в пределах 4,5-6,0 доллара в месяц (без учета НДС и эксплуатационных расходов).

В течение 2012 года вакантность на рынке складских помещений снизилась с 17 % на начало 2012 года и находится в границах 8-10% на конец года.

В 2013-2014 годах при условии своевременного ввода в эксплуатацию всех анонсированных объектов на рынок выйдет около 160 тысяч кв. м новых складских помещений, из которых около 32 тысячи кв. м – доступное для рынка предложение.

С учетом себестоимости строительства и текущего уровня арендных ставок девелоперы не ощущают очевидного экономического эффекта от девелопмента складских комплексов, принимая во внимания стоимость заемного финансирования и нынешний уровень ставок капитализации.

Тем не менее, при сохранении стабильной экономической ситуации и уровня активности основных потребителей складских помещений на прежнем уровне, вероятнее всего, уровень нового предложения восстановится.

В ином случае, можно прогнозировать дальнейшее снижение уровня вакантности на рынке и незначительное повышение арендных ставок в 2013-2014 годах при условии сохранения существующего объема спроса.